Đất ruộng Hậu Giang hiện nay, song hành với những tiềm năng về lợi nhuận chính là những rủi ro đi kèm mà nhà đầu tư nhất định phải biết trước khi “xuống tiền”.
Cũng giống như mua bán đất nông nghiệp Hậu Giang thì bản chất đất ruộng cũng tương tự. Nếu như đất nông nghiệp có thể là đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản,… thì đất ruộng chỉ là đất dùng để trồng lúa và cây trồng ngắn ngày. Thực ra, pháp luật Việt Nam không có quy định loại đất nào được gọi là đất ruộng. Tên gọi này do người dân đặt và dùng để gọi cho những mảnh đất dùng để trồng lúa và cây ngắn ngày.
NỘI DUNG CHÍNH
Tiềm năng đầu tư đất ruộng Hậu Giang
Hậu Giang là mảnh đất nông nghiệp với 134.000 ha đất nông nghiệp và khoảng 80% dân số làm nghề nông. Trong đó, lúa là cây trồng chủ lực của tỉnh với diện tích đất trồng lúa chiếm 80.000 ha, diện tích gieo trồng hàng năm khoảng 200.000 ha, sản lượng ổn định đạt 1,2 triệu tấn/năm. Hiện nay, tỉnh đã xây dựng được vùng nguyên liệu lúa chất lượng cao có quy mô 32.000 ha.
Với lợi thế quỹ đất dồi dào, đây là phân khúc không thể nào bỏ qua khi có ý định mua đất Hậu Giang. Không chỉ người dân mua với nhu cầu để sản xuất, canh tác mà đất ruộng ngày nay còn trở thành mục tiêu săn đón của giới đầu tư.
Đối với nhà đầu tư, mục đích mua đất ruộng chỉ có một, đó là: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng thành đất thổ cư để hưởng khoản chênh lệch giữa giá đất ruộng và giá đất thổ cư.
Nếu như giá đất nông nghiệp ở Hậu Giang hiện nay đang dao động trong khoảng vài chục đến vài trăm nghìn/m2, thì giá đất thổ cư nằm trong khoảng vài trăm nghìn đến vài triệu/m2. Thậm chí, giá đất Tp. Vị Thanh hay Tp. Ngã Bảy có những khu vực hiện đang có giá trên 10 triệu đồng/m2.
Như vậy, nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công thì nhà đầu tư có thể thu về lợi nhuận gấp 5 – 10 lần con số bỏ ra ban đầu. Một con số quá là hấp dẫn, rõ ràng đây là phân khúc “béo bở” mà nhà đầu tư khó có thể bỏ lỡ.
Rủi ro khi đầu tư đất ruộng Hậu Giang
Lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng lớn, đầu tư đất ruộng Hậu Giang không hề đơn giản như mọi người vẫn nghĩ. Bởi vì không phải đất ruộng nào cũng được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư.
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“2. UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;”
Như vậy, để chuyển đất ruộng thành đất thổ cư thì cần được sự chấp thuận của UBND tỉnh Hậu Giang. UBND tỉnh sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được hay không. Tuy nhiên, điều này rất khó khi mà Nhà nước luôn có những quy định để bảo vệ đất trồng lúa và hạn chế chuyển đất trồng lúa vào mục đích phi nông nghiệp. Nếu trường hợp buộc phải chuyển đổi thì Nhà nước sẽ có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng của đất trồng lúa lên.
Nghĩa là trong trường hợp có thể chuyển đổi thành công thì người sử dụng đất sẽ phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất.
Với các quy định nói trên có thể thấy không phải mọi mảnh đất ruộng đều có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đó là chưa kể nếu có thể chuyển đổi cũng phải trải qua quy trình thực hiện khá phức tạp, đồng thời tốn không ít các khoản chi phí cho việc chuyển đổi. Đối với người không có kinh nghiệm thì việc này vừa gây tốn thời gian, vừa tốn kém chi phí, trong khi đất chuyển đổi xong có thể không mang lại lợi nhuận như mong muốn.
Nhà đầu tư cũng cần biết rằng, không phải mọi đất ruộng khi chuyển đổi thành công lên đất thổ cư đều có thể bán được nhanh và được giá. Yếu tố quyết định tính thanh khoản và lợi nhuận của bất động sản nằm ở vị trí, hạ tầng và các yếu tố liên quan. Nếu như đất nằm ở nơi hẻo lánh, xa trung tâm, thiếu tiện ích, hạ tầng nghèo nàn,… thì sẽ khó để bán được, hoặc nếu bán được thì giá bán sẽ không được như kỳ vọng.
Chưa kể, đất ruộng thường là những mảnh đất có diện tích lớn, thông thường từ 1000 – 2000 m2 trở lên. Tuy giá đất rẻ nhưng diện tích lớn nên số tiền ban đầu bỏ ra cũng khá nhiều.
Với các rủi ro nói trên, nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ xem có nên mua đất ruộng Hậu Giang để đầu tư hay không. Ngoài đất ruộng, đất nông nghiệp thì đất thổ cư hay đất nền Hậu Giang cũng là phân khúc đáng quan tâm. Nhìn chung thì loại đất nào cũng sẽ tồn tại những ưu và nhược điểm nhất định, quan trọng là sự phù hợp và khả năng nhìn nhận, đánh giá của mỗi nhà đầu tư để đưa ra lựa chọn tốt nhất.
Xem thêm: